Logement indécent, logement insalubre que faire ?
À Marseille, en novembre 2018, des immeubles se sont effondrés et huit personnes ont été tuées. En France, près de 3 millions de personnes vivent dans des logements en très mauvais état. Pour savoir ce qu’il est possible de faire, il faut au préalable qualifier la situation et son niveau de gravité.
Logement indécent ou logement insalubre ? Il ne s’agit pas du même degré de gravité.
Un logement indécent est celui qui serait trop petit et/ou n’offrant pas certains éléments de confort basique.
Un logement insalubre est un logement qui présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de l’occupant. C’est la notion la plus grave.
L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle s’analyse au cas par cas par exemple : sécurité du bâtiment (structure, étanchéité), équipements collectifs (dispositifs d’évacuation des déchets, des eaux usées et raccordement), risques sanitaires particuliers et sécurité (plomb, amiante, réseau d’électricité ou de gaz…)
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
Le propriétaire-bailleur est dans l’obligation contractuelle de fournir un logement décent au locataire, c’est à dire les caractéristiques de confort minimum. Ceci inclut par exemple : une surface minimale de 9 m2, un accès à l’eau potable, un réseau électrique, un réseau électrique (et éventuellement de gaz) aux normes et en état de fonctionnement…
Le propriétaire d’un logement insalubre ou en état de péril risque en outre une peine de prison, amende et peines complémentaires s’il est responsable de certains faits ( ex : refus sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité ou de péril, refus de reloger l’occupant alors que le propriétaire peut le faire..)
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
Le propriétaire-bailleur est dans l’obligation contractuelle de fournir un logement décent au locataire, c’est à dire les caractéristiques de confort minimum. Ceci inclut par exemple : une surface minimale de 9 m2, un accès à l’eau potable, un réseau électrique, un réseau électrique (et éventuellement de gaz) aux normes et en état de fonctionnement…
Le propriétaire d’un logement insalubre ou en état de péril risque en outre une peine de prison, amende et peines complémentaires s’il est responsable de certains faits ( ex : refus sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité ou de péril, refus de reloger l’occupant alors que le propriétaire peut le faire..)
Si le risque est avéré, que faire ?
Le logement est indécent : Le locataire peut saisir le tribunal compétent (en l’occurrence le tribunal d’instance jusqu’au 31 décembre 2019) afin de contraindre le propriétaire d’effectuer à sa charge les travaux nécessaires, bénéficier d’une réduction du loyer et obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Si le bailleur n’effectue pas les travaux imposés dans le délai imparti, le locataire peut en outre quitter le logement sans préavis.
Dans certains cas le propriétaire peut même être condamné de reloger a ses frais le locataire jusqu’à la fin des travaux.
Le logement est insalubre : c’est le préfet qui est en charge des questions d’insalubrité.
Toute personne qui estime un logement ou un immeuble insalubre peut le signaler auprès de la mairie.
Il faut distinguer 2 situations :
Le risque remédiable : le préfet prend un arrêté d’insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l’insalubrité de l’immeuble.
Le préfet peut accompagner son arrêté d’une interdiction temporaire d’habiter dans les lieux.
Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité.
Le risque irrémédiable : le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable lorsqu’il n’existe plus aucun moyen de mettre fin à l’insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l’insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l’immeuble.
L’actualité en la matière
Un an après le drame de Marseille, le projet de loi « Engagement et proximité » a été examiné par les députés et adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le mardi 26 novembre 2019.
Initié par l’élu François Pupponi, ce dernier a déposé un amendement pour renforcer les pouvoirs des maires. L’amendement permettra aux maires « d’interdire sans délai la location d’un logement manifestement insalubre, indigne ou dangereux ».
Gisèle COHEN (Avocat en droit immobilier et droit des affaires).
Article publié le 20 janvier 2020 dans les Affiches Parisiennes
