Loyers impayés : quels recours pour les propriétaires ?
Tomber sur un mauvais payer est un cauchemar pour les bailleurs et un frein à la location.
Bien que cette situation soit marginale, il existe une procédure juridique pour faire valoir ses droits. Ainsi dès le premier impayé́ de loyer et avant toute action tendant à̀ demander la résiliation du bail, le propriétaire doit privilégier la phase amiable, en adressant à̀ son locataire, en recommandé avec avis de réception, une mise en demeure de payer.
Si celle-ci demeure infructueuse, il lui appartient alors de s’adresser à son assureur – s’il a une assurance garantissant les impayés de loyer – ou à la personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une. Si ces tentatives de règlement amiable ne conduisent pas le locataire à régler ses loyers, la phase judiciaire peut alors intervenir.
Une procédure encadrée
Avant toute procédure, un commandement de payer doit être délivré au locataire par voie d’huissier.
Cet acte est essentiel puisqu’il fera courir le délai de deux mois imparti à ce locataire pour régulariser sa situation.
A défaut de réaction de sa part pendant ce délai de deux mois, le propriétaire pourra alors saisir le Tribunal d’instance du lieu où se situe le bien loué, seul compétent en matière de bail d’habitation, afin de demander : l’acquisition de la clause résolutoire (clause systématique dans un contrat de bail ; l’expulsion du ou des locataires ; le paiement des loyers et de l’indemnité d’occupation ;
le remboursement des frais de procédure).
En outre il faut s’assurer que la préfecture a bien été destinataire des actes de procédures. Les délais avant l’audience varient selon les Tribunaux d’instance, il convient de contacter le greffe et prendre une date d’audience dès la délivrance du commandement tout en s’assurant de respecter les délais imposés (deux mois + deux mois).
Un parcours balisé
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n’est pas le cas, il peut prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion.
A la suite de la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire devra faire délivrer un commandement de quitter les lieux par huissier. Le locataire disposera alors de deux mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Le locataire aura l’obligation de régler l’intégralité́ de sa dette locative, ainsi que l’indemnité́ d’occupation pour toute la période de maintien dans les lieux suivant la résiliation du bail.
A défaut de départ volontaire du locataire sous ce délai, l’expulsion pourra intervenir sous réserve que qui s’écoule du 1er novembre au 31 mars, ne soit pas en cours. En outre, il est précisé que l’expulsion du locataire ne peut être autorisée que par la préfecture et ce même si le jugement rendu y fait droit.
Le propriétaire pourra donc rentrer dans ses droits à l’issue de la procédure, mais cette dernière peut prendre du temps. Il est donc conseillé au propriétaire consciencieux de se prémunir contre les risques d’impayés en ayant recours à des garanties sérieuses (cautions, dépôt de garantie) ou à̀ comme la garantie risque loyers impayés.
Gisèle COHEN (Avocat en droit immobilier et droit des affaires).
Article publié dans les Échos