Introduction
La location d’un logement en meublé de tourisme reste attractive pour de nombreux propriétaires. Elle permet de valoriser ponctuellement une résidence principale, de rentabiliser un investissement ou de répondre à une demande touristique locale. Mais depuis l’entrée en vigueur progressive de la loi du 19 novembre 2024, le cadre juridique s’est nettement renforcé.
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable soumise à enregistrement par un téléservice national devient le point de passage central. Cette évolution ne doit pas être analysée comme une simple formalité administrative. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large : contrôle des annonces, rôle accru des communes, articulation avec les règles de changement d’usage, performance énergétique, pouvoirs des maires et encadrement en copropriété.
Pour un propriétaire ou un investisseur, la bonne question n’est donc plus seulement : « Puis-je louer sur une plateforme ? ». Elle devient : « Mon logement, mon règlement de copropriété et ma commune me permettent-ils réellement de louer dans des conditions juridiquement sécurisées ? »
- Identifier précisément ce qu’est un meublé de tourisme
Le Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Cette définition est importante, car elle distingue la location touristique de la location meublée d’habitation classique. Un locataire touristique n’a pas vocation à faire du logement sa résidence principale. La durée, l’usage et la clientèle visée changent donc le régime applicable.
En pratique, le propriétaire doit vérifier la qualification exacte de son activité. Une location meublée de longue durée, une chambre chez l’habitant, une chambre d’hôtes et un meublé de tourisme ne répondent pas toujours aux mêmes règles. Une erreur de qualification peut entraîner des obligations déclaratives ou fiscales mal anticipées.
- L’enregistrement national préalable devient une étape centrale
Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. Cette déclaration permet notamment d’indiquer si le logement constitue ou non la résidence principale du loueur.
Lorsque le logement est présenté comme la résidence principale du loueur, celui-ci doit en apporter la preuve dans sa déclaration. L’objectif est clair : permettre aux communes et aux plateformes de mieux contrôler la réalité des locations et d’éviter les déclarations approximatives.
Le téléservice délivre ensuite un numéro de déclaration. Ce numéro devient un élément essentiel : les offres de location doivent le faire apparaître. Les plateformes qui mettent en ligne les annonces doivent également obtenir certaines déclarations du loueur et publier ce numéro.
- Résidence principale : attention au nombre de jours et aux règles locales
Lorsqu’un meublé de tourisme est déclaré comme résidence principale du loueur, la location est en principe limitée à 120 jours par année civile, sauf exceptions tenant notamment à une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
La loi permet désormais aux communes, par délibération motivée, d’abaisser cette durée maximale dans la limite de 90 jours. Ce point mérite une vigilance particulière : la règle applicable peut donc varier selon la commune.
Avant de louer, le propriétaire doit vérifier non seulement la loi nationale, mais aussi les décisions locales : enregistrement, changement d’usage, quotas, secteurs réservés à la résidence principale ou limitation du nombre de jours. C’est souvent à ce stade que naissent les difficultés pratiques, notamment dans les zones tendues ou touristiques.
- Copropriété : le règlement et le syndic deviennent incontournables
La location touristique peut générer des tensions en copropriété : allées et venues fréquentes, usage des parties communes, nuisances, sécurité, boîtes à clés, occupation non conforme à la destination de l’immeuble. Le droit a donc renforcé les outils de transparence.
Les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublé de tourisme. Par ailleurs, lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire, ou le locataire autorisé par son propriétaire, doit en informer le syndic. Le syndic inscrit ensuite un point d’information relatif à cette activité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Cette information ne signifie pas automatiquement que la location est interdite. Mais elle oblige à examiner le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et, le cas échéant, les décisions collectives pouvant encadrer ou interdire certaines locations touristiques.
Pour un acquéreur qui souhaite acheter un bien destiné à la location courte durée, cette vérification doit intervenir avant la signature. Pour un copropriétaire déjà en place, elle doit précéder la mise en ligne de l’annonce.
- Les maires et les plateformes disposent de nouveaux leviers de contrôle
Le renforcement du régime ne concerne pas seulement les propriétaires. Les intermédiaires et plateformes doivent informer les loueurs de leurs obligations et publier le numéro de déclaration dans les annonces.
Les communes disposent également de moyens de contrôle accrus. Elles peuvent demander certaines données d’activité et, dans certains cas, le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration et demander à une plateforme de retirer ou désactiver une annonce, notamment lorsque le local est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
Cette évolution est importante : un logement juridiquement ou techniquement fragile peut désormais voir sa commercialisation touristique directement affectée. La conformité du bien devient donc un préalable commercial.
- Performance énergétique et décence : un point à ne pas négliger
La loi du 19 novembre 2024 a également introduit une articulation entre meublés de tourisme et niveaux de performance énergétique des logements décents, avec des exceptions notamment lorsque le local loué constitue la résidence principale du loueur.
Sur ce point, la prudence est nécessaire : les obligations exactes peuvent dépendre de la situation du logement, de son usage, de la commune et du calendrier applicable. Mais la tendance est claire : la performance énergétique devient un critère de conformité immobilière qui dépasse désormais la seule location d’habitation classique.
Un propriétaire qui envisage une stratégie de location touristique doit donc intégrer le DPE, les éventuelles restrictions locales et le coût de travaux dans son analyse de rentabilité.
Conséquences pratiques
Avant toute mise en location, il est recommandé de procéder à une vérification en six étapes : qualifier juridiquement la location envisagée ; vérifier les règles communales ; réaliser l’enregistrement préalable ; s’assurer que l’annonce mentionne le numéro requis ; contrôler le règlement de copropriété ; vérifier la situation technique et énergétique du logement.
Cette démarche est particulièrement importante en cas d’acquisition d’un bien présenté comme adapté à la location courte durée. La rentabilité annoncée ne suffit pas : il faut vérifier si l’exploitation est juridiquement possible et durable.
Conclusion
La location en meublé de tourisme reste possible, mais elle devient plus encadrée. Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement préalable, le numéro de déclaration, les contrôles communaux et les obligations en copropriété imposent une approche plus rigoureuse.
Le point de vigilance est simple : avant de louer, il faut sécuriser le droit de louer. Dans un contexte où les communes et les copropriétés disposent de leviers renforcés, l’anticipation juridique devient un véritable outil de gestion du risque immobilier.
Gisele COHEN – avocat en droit immobilier et droit des affaires.
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